Operación en escritura pública: ¿En qué momento se expide CFDI?
A través de la Segunda Reunión 2023 de Síndicos del Contribuyente, el Servicio de Administración Tributaria (SAT) precisa el momento en que los contribuyentes deben emitir un comprobante fiscal digital por internet (CFDI), tratándose de enajenaciones que “deban elevarse a escritura pública”.
Venta de inmuebles ¿cuándo emitir CFDI?
Es sabido que los contribuyentes están obligados a expedir CFDI por las operaciones que realicen. No obstante, al hacer una revisión de las principales normas que obligan al contribuyente a emitir comprobantes, los Síndicos no identifican “un tratamiento específico para las operaciones que se elevan a escritura pública, considerando que para llevarlas a cabo y para la seguridad de los contratantes, se requiere de un proceso mayormente copioso en requisitos, formalidades y tiempo”.
El planteamiento a la autoridad señala que en términos civiles “la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se han convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho”[1]. Para efectos de compraventa de inmuebles, la venta deberá hacerse en escritura pública[2], siendo esta una formalidad especial.
Nótese que los cuestionamientos derivan de un análisis teórico y práctico, en donde se puede que el contribuyente, en estricto sentido, debe realizar el CFDI cuando se perfeccione la venta, es decir, cuando las partes hayan convenido en cosa y precio; sin embargo, esto es alejado de la práctica, en donde las partes esperan hasta que su interés haya quedado satisfecho para emitir el CFDI.
Frente a esta situación, se cuestiona a la autoridad, ¿en qué momento debe realizarse el CFDI cuando se realicen venta de inmuebles en escritura pública? La respuesta práctica es emitir el CFDI en el momento en que se realice la escritura pública.
Respuesta sin perspectiva práctica
Al respecto, la autoridad responde que “el CFDI se debe emitir en el momento que se lleve a cabo la operación con independencia de los tramites y demás normatividad que deban cumplir”.
Esta es, en efecto, una respuesta válida desde un punto de vista teórico, pero ignora distintas problemáticas que pudieran presentarse.
Principalmente (y esto es mencionado en el documento de Síndicos), a efecto de enviar el aviso de actividades vulnerables conforme a la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI), debe incluirse el número, fecha y otros datos de la escritura pública y de la operación. Si un contribuyente acumula el ingreso por una venta perfeccionada (aun cuando no se ha presentado ante escritura pública), le resultaría imposible cumplir con obligaciones anti-lavado. De esta forma, cumple en materia fiscal, pero incumple en materia de la LFPIORPI.
Por otro lado, y de ser el caso, se pone a la empresa en riesgo de realizar un pago provisional superior a lo usual sin que tenga la liquidez suficiente para pagar los impuestos causados.
Contratos de promesa
Existen casos en que ciertas empresas optan por firmar “contratos de promesa de venta” para evitar la problemática presentada. En ese sentido, los contribuyentes deberán evaluar sus conocimientos de la figura y asesorarse con un especialista en la materia.
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Notas al pie
[1] Código Civil Federal (CCF), 2249.
[2] CCF, 2316 a 2322.
