Implicaciones contables y fiscales del Sale and Leaseback

Las operaciones Sale and Leaseback (SLB) son una forma en que las empresas pueden obtener financiamiento sin comprometer sus actividades económicas. Asimismo, cuando una empresa se encuentra financieramente sana, se considera como una herramienta para obtener liquidez y financiar su expansión[1].

A fin de hacer un análisis concreto, la presente publicación se centra en las implicaciones contables y fiscales de vendedor-arrendatario del activo.

Concepto de Sale and Leaseback ó arrendamiento en vía de regreso
Las operaciones Sale and Leaseback (SLB) son aquellas en que un activo es vendido a un tercero, quien a su vez simultáneamente presta de vuelta, con poco o no impacto en las operaciones de la empresa y el uso del activo[2]. A través de esta operación, ambas partes se benefician:

    • Por un lado, el vendedor-arrendatario recibe financiamiento inmediato y a su vez mantiene el uso del activo por el término del arrendamiento.
    • Por su parte, el comprador-arrendador recibe la propiedad sobre el activo y la promesa de que el vendedor-arrendatario pague el arrendamiento a través de los años.


Históricamente, este tipo de operaciones financieras han sido realizadas inmuebles usados como bienes raíces, sin embargo, también se usa para propiedades para la manufactura, para oficinas, hoteles, servicios médicos, entre otros.


De forma esquematizada, el SLB opera de la siguiente forma:

    • Negociación del acuerdo: El vendedor-arrendatario negocia los términos del acuerdo de SLB con un comprador-arrendador interesado. Esto incluye el precio de venta de los activos y los términos del contrato de arrendamiento posterior.
    • Venta de activos: El vendedor-arrendatario vende los activos identificados al comprador-arrendador según los términos acordados. Esto implica transferir la propiedad legal de los activos al comprador y recibir el pago correspondiente.
    • Firma del contrato de arrendamiento: Simultáneamente o poco después de la venta de los activos, el vendedor-arrendatario firma un contrato de arrendamiento con el comprador-arrendador para arrendar los activos de vuelta por un período de tiempo acordado. Este contrato especifica los términos del arrendamiento, incluyendo la duración y el monto del arrendamiento.
    • Pago del arrendamiento: El vendedor-arrendatario paga regularmente el arrendamiento al comprador-arrendador por el uso de los activos arrendados. A pesar de la venta, el vendedor-arrendatario puede continuar utilizando los activos arrendados en su operación comercial normal. El arrendamiento le permite mantener el uso y control de los activos mientras libera capital para otros fines.
    • Renovación o finalización del arrendamiento: Al finalizar el período de arrendamiento, el vendedor-arrendatario puede tener la opción de renovar el contrato de arrendamiento, devolver los activos al comprador-arrendador o realizar otras disposiciones según lo acordado en el contrato inicial.


Implicaciones contables del sale-and-leaseback
Contablemente las operaciones SLB están contempladas en la Norma de Información Financiera (NIF) D-5 – “Arrendamientos”, particularmente dentro de las reglas del párrafo 43 “Venta con arrendamiento en vía de regreso”.


A fin de identificar si la operación se considera un SLB y por ende se contabiliza siguiendo las reglas del párrafo 43, deberá primero identificarse si en efecto existe una venta. Para ello, se aplican los requerimientos de transferencia de control establecidos en la NIF D-1[3].


Existen casos comunes por los cuales una operación SLB no se considera una venta, particularmente cuando existe un acuerdo de recompra[4]. En caso de que no se cumplan los requerimientos de la NIF D-1, el vendedor-arrendatario debe continuar reconociendo el activo transferido y debe reconocer un pasivo financiero igual al monto de la transferencia. El pasivo financiero debe reconocerse aplicando la NIF C-19 “Instrumentos financieros por pagar”[5].


En caso de que en efecto exista una venta, el vendedor-arrendatario procederá registrar la operación de la siguiente forma[6]:

    • Dar de baja el activo transferido: Esto significa eliminar el activo de los registros contables y reconocer si hubo una ganancia o pérdida en la venta comparada con su valor en libros.
    • Determinar el pasivo por arrendamiento: Calcular cuánto dinero se espera pagar en concepto de arrendamiento en el futuro, teniendo en cuenta los pagos fijos, los estimados pagos variables y otros costos asociados al contrato de arrendamiento.
    • Reconocer el activo por derecho de uso: Esto se refiere a cuánto valor se obtiene del arrendamiento en términos de derechos para seguir utilizando el activo. Se calcula dividiendo el pasivo por arrendamiento entre el precio de venta del activo y luego multiplicando este resultado por el valor en libros del activo.
    • Ajustar las ganancias o pérdidas: Se ajusta la ganancia o pérdida inicialmente reconocida en la venta del activo. Este ajuste se calcula comparando el pasivo por arrendamiento con el activo por derecho de uso determinado anteriormente.


Para ilustrar, observe el siguiente ejercicio.  Una empresa tiene un almacén cuyo valor en libros asciende a $700,000. Tras una evaluación financiera la empresa vende el almacén (activo) por $800,000 a un comprador y luego arrienda ese mismo almacén de vuelta por un arrendamiento con derecho a usar el almacén por 15 años, con pagos de $48,000 realizados al final de cada año. Los términos del contrato permiten concluir que se cumplen los requisitos de transferencia de control según la NIF D-1. El acuerdo no incluye opción de recompra.


La tasa de interés implícita es del 10% anual. El valor presente de los pagos anuales asciende a aproximadamente $365,090[7].


Siguiendo los puntos anteriores, el vendedor-arrendatario debe de:

    • Dar de baja el activo transferido. Esto implica determinar la ganancia en la venta, la cual asciende a $100,000 (800,000 de la venta menos los 700,000 del valor en libros).
    • Determinar el pasivo por arrendamiento. Es decir, debe registrar el valor presente neto del total de los pagos anuales, en este caso, $365,090.
    • Reconocer el activo por derecho de uso: Primero se divide el pasivo por arrendamiento ($365,090) entre el precio de venta del activo ($800,000) para obtener una proporción de 0.4563[8]. Luego, multiplicando esta proporción por el valor en libros del activo antes de la venta ($700,000), se obtiene el activo por derecho de uso: $700,000 * 0.4563 ≈ $319,454.
    • Ajustar las ganancias o pérdidas: Para ello, al pasivo se le resta el activo por derecho de uso, en este caso, 365,090 menos 319,453, lo cual resulta en $45,636. Este monto representa la ganancia relacionada con el derecho a usar el edificio conservado por el vendedor-arrendatario.
      • La ganancia ajustada relacionada con los derechos transferidos será la ganancia de la venta determinada inicialmente (100,000) menos los derechos transferidos (45,636), en este caso, este monto asciende a 54,364.


El asiento integrado que el vendedor-arrendatario debe realizar es el siguiente:

Efectivo       800,000.00
Activo por derecho de uso       319,454.00
Almacén       700,000.00
Pasivo financiero       365,090.00
Ganancia en arrendamiento en vía de regreso          54,364.00


Implicaciones fiscales del sale-and-leaseback
Para efectos fiscales, debe tenerse en presente los dos momentos principales de la operación: 1) la venta; 2) el periodo de arrendamiento.


En primer término, la venta implica una enajenación del activo fijo para el vendedor-arrendatario en términos del Artículo 14, fracción I del Código Fiscal de la Federación (CFF). Por lo anterior, se presenta lo siguiente:

    • Determinar el monto de la ganancia o pérdida, y de ser aplicable, determinar el ISR por la enajenación[9].
    • Trasladar el IVA por la venta al 16%.
    • Dar de baja el activo en contabilidad.


Una vez realizada esta actividad, cuando se formalice la operación de arrendamiento, se deberá identificar si para efectos fiscales se está incurriendo en un arrendamiento financiero o un arrendamiento puro.


Para estos efectos, deberá considerarse la definición fiscal de arrendamiento financiero[10] la cual ostenta las siguientes características:

    • Es un contrato en que se otorga el uso o goce temporal de bienes tangibles a plazo forzoso.
    • El “arrendatario” se obliga a liquidar, en pagos parciales como contraprestación, una cantidad en dinero determinada o determinable que cubra el valor de adquisición de los bienes, las cargas financieras y los demás accesorios.
    • Adicionalmente, se compromete a adoptar al vencimiento del contrato alguna de las opciones terminales que establece la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC)[11]:
      • La compra de los bienes a un precio inferior a su valor de adquisición.
      • Prórroga del plazo para continuar con el uso o goce temporal, pagando una renta inferior a los pagos periódicos que venía haciendo.
      • A participar con el arrendador en el precio de la venta de los bienes a un tercero.


Cabe señalar que la compra del bien o la participación en la venta del bien pueden llevar a que contablemente no se considere una operación de “arrendamiento en vía de regreso”; sin embargo, si alguna de las anteriores opciones no está presente, puede que fiscalmente la operación no sea considerada como arrendamiento financiero.


En caso de que fiscalmente se considere un arrendamiento financiero, el arrendatario considerará como monto original de la inversión, la cantidad que se hubiere pactado como valor del bien en el contrato respectivo[12]. La deducción de las opciones se regula de la siguiente forma:

    • En caso de que se transmita el bien o se prorrogue el contrato: el importe de la opción se considera como parte del monto original de la inversión. Se deducirá en porcentaje durante el tiempo restante para amortizar el monto original de la inversión.
    • En caso de que se participe de la venta a un tercero: la diferencia entre los pagos realizados y las cantidades deducidas previamente, menos los ingresos obtenidos por la participación en la enajenación, será deducible.


Cabe aclarar que, para efectos fiscales, el monto original de la inversión será el “valor del bien”, por lo que cualquier otro monto de carácter financiero o que no esté relacionado para que el activo funcione, podrá ser deducible conforme se realice.


En el caso de que la operación no sea considerada como arrendamiento financiero en términos fiscales se deducirán los montos pagados periódicamente.


¿Sale and leaseback es un esquema reportable?
De acuerdo con el CFF, Artículo 199, fracción IV, se considera una característica de esquema reportable el que se realicen “una serie de pagos u operaciones interconectados que retornen la totalidad o una parte del monto del primer pago que forma parte de dicha serie, a la persona que lo efectuó o alguno de sus socios, accionistas o partes relacionadas”.


En el caso de una operación SLB, el hecho de que el comprador-arrendador pague un monto por un bien, y después perciba cobros periódicos por el mismo bien, podría en principio actualizar esta característica de los esquemas reportables.


Puede considerarse, como un argumento en contra a esta postura, el carácter financiero de la operación. Del Cotto (1982) argumenta que la operación SLB no es más que un préstamo con garantía y que los pagos periódicos son “la amortización del préstamo junto con un interés”[13]. En consecuencia, si una operación de préstamo no sería considerada como esquema reportable, tampoco lo sería un esquema SLB.


En contraste, si la propia autoridad insiste en que el SLB sí configura un esquema reportable, puede argumentarse que muy probablemente el esquema no supere el umbral de 100 millones de pesos, por lo que configura como un “esquema no reportable”[14].


Impuestos diferidos en operaciones Sale and Lease Back
La Orientación a las Normas de Información Financiera 4 (ONIF 4) “Asuntos a considerar para la aplicación de la NIF D-5”, indica que “para determinar si surgen diferencias temporales en el reconocimiento del activo por [derecho de uso] y del pasivo por arrendamiento, una entidad arrendataria debe determinar la base fiscal de los activos y pasivos correspondientes de acuerdo con la ley fiscal aplicable”[15].


En ese sentido, es menester identificar que en el caso de operaciones de SLB que se hayan considerado como arrendamiento financiero para fines fiscales:

    • Se evalúen las diferencias temporales entre el activo contable por derecho de uso y el monto original de la inversión para efectos fiscales. Asimismo, se deberá considerar las diferencias entre ambos conceptos por otras razones como la actualización fiscal o las diferencias entre la depreciación contable y la fiscal.
    • Asimismo, identificar las diferencias temporales en el pasivo financiero para efectos contables y para efectos fiscales. En efecto, la base fiscal del pasivo por arrendamiento es cero, mientras que para efectos contables el pasivo es equivalente al valor presente del total de los pagos periódicos.