Tratamiento de las deducciones en el régimen de Arrendamiento

Las personas físicas que obtienen ingresos por arrendamiento deben tributar en el régimen previsto en el Título IV, Capítulo III, de la Ley del Impuesto sobre la Renta, titulado “De los Ingresos por Arrendamiento y en General por Otorgar el Uso o Goce Temporal de Bienes Inmuebles”.

Deducción ciega
Este régimen es popularmente conocido por contener una facilidad en materia de deducciones, que consiste en que, en lugar de deducir las erogaciones realizadas en el período, el contribuyente puede optar por deducir el 35% de los ingresos, sin necesidad de contar con comprobante fiscal. Esta deducción es conocida coloquialmente como “deducción ciega”, nombre adoptado de un figurativo, la deducción se toma “sin ver” los comprobantes fiscales.

La deducción ciega debe aplicarse por todos los inmuebles por los que otorguen el uso o goce temporal, incluso por aquéllos en los que tengan el carácter de copropietarios, a más tardar en la fecha en la que se presente la primera declaración provisional que corresponda al año de calendario de que se trate, y una vez ejercida, no podrá variarse en los pagos provisionales de dicho año, pudiendo cambiarse la opción al presentar la declaración anual del ejercicio al que correspondan. Así lo establece el Artículo 196 del Reglamento de la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR).

Deducciones reales
Esta deducción, sin embargo, no siempre resulta conveniente. En períodos de inversión en que el contribuyente incurre en erogaciones para dar mantenimiento, efectuar reparaciones al inmueble, o bien, para adquirir nuevos activos para dar en arrendamiento, es normal que resulte más conveniente optar por deducir las erogaciones reales, cumpliendo con los requisitos correspondientes.

Las deducciones a que el contribuyente tiene derecho en este régimen son enlistadas de manera limitativa en la ley, con conceptos que son deducibles y que a continuación se enumeran de forma de forma resumida:

1. • Impuesto predial y contribuciones locales
   • Gastos de mantenimiento
   • Intereses reales sobre préstamos
   • Salarios, comisiones y honorarios
   • Primas de seguros
   • Inversiones en construcciones

Para evaluar la conveniencia de tomar deducciones reales o la deducción ciega es necesario analizar los números de cada caso en particular.

Erogaciones en exceso a los ingresos
Aquellos contribuyentes a quienes les resulta conveniente tomar la deducción real de las erogaciones, es frecuente que se encuentren con el problema de que en un período determinado las erogaciones son superiores a los ingresos, y no tienen claro cómo manejar el exceso de deducciones. Esto se puede dar también en períodos en que los inmuebles en renta están vacantes y el arrendador continúa pagando cuotas de mantenimiento, reparaciones y adecuaciones.

Para estos casos, en que las deducciones exceden a los ingresos, el Artículo 197 del Reglamento de la Ley del ISR señala que ese excedente se podrá considerar “como deducible en los periodos siguientes, siempre y cuando dichas deducciones correspondan al mismo año calendario”. Esto es, si en un mes se efectuaron deducciones en exceso a los ingresos, ese excedente se podrá deducir contra ingresos de meses siguientes, o hasta la declaración anual.

Pérdida del ejercicio
Cuando en la declaración anual las deducciones resultan superiores a los ingresos, se prevé que “la diferencia podrá deducirse de los demás ingresos que el contribuyente deba acumular en la declaración anual correspondiente a ese mismo año”, excepto los ingresos por salarios o por actividad empresarial o profesional (honorarios).

No está previsto que la pérdida excedente pueda amortizarse contra ingresos de ejercicios futuros, por lo que resulta indispensable que se haga una planeación de gastos para que estos puedan ser incurridos en más de un ejercicio buscando así evitar una pérdida que sólo tenga efectos en el ejercicio en que se genera, y que no se pueda enfrentar a ingresos de ejercicios posteriores.

Depreciación proporcional
El Artículo 197 del Reglamento de la Ley del ISR establece que tratándose de inversiones, se podrán deducir de los ingresos del periodo, la cuarta parte de la deducción que corresponda al año calendario (para quienes efectúen pagos trimestrales). Quienes realicen pagos mensuales, podrán deducir de los ingresos del periodo, la doceava parte de la deducción que corresponda al año de calendario.

Gastos previos al contrato
Cuando el arrendamiento no se hubiese otorgado por todo el ejercicio las deducciones se aplicarán únicamente cuando correspondan al periodo por el cual se arrendó el bien o a los tres meses inmediatos anteriores al en que se otorgue el uso o goce temporal.

Deducción proporcional
Si el contribuyente ocupa parte del bien inmueble en arrendamiento u otorga el uso de manera gratuita, no podrá deducir la parte de los gastos, así como tampoco el impuesto predial y los derechos de cooperación de obras públicas que correspondan proporcionalmente a la unidad por él ocupada o de la otorgada gratuitamente.

La proporción se calculará considerando el número de metros cuadrados de construcción de la unidad ocupada por el contribuyente u otorgada de manera gratuita, en relación con el total de metros cuadrados de construcción del bien inmueble.

En los casos de subarrendamiento, el subarrendador no podrá deducir la parte proporcional del importe de las rentas pagadas que correspondan a la unidad que ocupe o que otorgue gratuitamente.