Régimen de condominio: Tratamiento fiscal

Cuando se forma un grupo para hacer gastos comunes en condominios o en asuntos vecinales, normalmente optan por asociarse formalmente en un ente jurídico utilizando la figura de la Asociación Civil. Estas asociaciones tienen un trato fiscal específico que debe conocerse para cumplir adecuadamente con las obligaciones fiscales que correspondan.

Estas asociaciones esencialmente se dedican a administrar gastos comunes, cobrando las cuotas vecinales y realizando los pagos a los proveedores de bienes o de servicios. A continuación, se indica el tratamiento que para cada impuesto tienen estos entes.

Obligación de inscripción al RFC
El 27 de marzo de 2018 Procuraduría de la Defensa del Contribuyente (PRODECON) publica en su página de Internet el Análisis Sistémico 03/2018 que versa sobre regularización de condominios habitacionales. La Procuraduría argumenta que algunos condominios no son personas morales y en estos casos la inscripción al RFC es improcedente; por otro lado, existen condominios inscritos en RFC en los que sí procede la inscripción, pero se realizan de forma errónea.

Con el propósito de reconocer la naturaleza jurídica de los condominios y poder determinar si es o no obligatoria su inscripción al RFC, es preciso atender a la reglamentación a nivel local, ya que a nivel federal no hay disposición que regule el régimen de los condominios. Por lo que, en un Estado, los condominios son considerados como personas morales mientras que en otro estado son únicamente modalidades de propiedad.

La PRODECON argumenta que en materia fiscal no existe una regulación para los condominios; es decir, no se establece la forma en la que los condominios deban cumplir con sus obligaciones fiscales, ya que la LISR solo reconoce como administradoras de los condominios a las asociaciones civiles dedicadas exclusivamente a ello, pero no son consideradas como contribuyentes del impuesto.

En ese sentido, si se realizó la inscripción de condominios habitacionales en estados donde su legislación no les otorga el carácter de persona moral, dicha inscripción es indebida por carecer de sustento legal por ello la Procuraduría considera que este registro debe ser cancelado.

Por otro lado, de acuerdo con la Regla Miscelánea 3.1.20. se establece que las personas morales del régimen de propiedad en condominio que se ubican en las entidades federativas en las que sus legislaciones locales les reconocen personalidad jurídica, podrán tributar conforme al Título III de la Ley del ISR ‘Del Régimen de las Personas Morales con fines no lucrativos’, y conforme a la Regla 2.5.8. estas personas morales deberán observar lo dispuesto en la ficha de trámite 232/CFF ‘Aclaración de obligaciones de Fideicomisos no empresariales’, contenida en el Anexo 1-A.

Cabe agregar que, el hecho de que las legislaciones locales no otorguen la calidad de persona moral a los condominios habitaciones no significa que carezcan de representación ; es decir, en opinión de la PRODECON no resulta indispensable que se constituyan como persona moral para cumplir con sus obligaciones fiscales.

Impuesto sobre la Renta
Las asociaciones civiles de colonos y las asociaciones civiles que se dediquen exclusivamente a la administración de un inmueble de propiedad en condominio son consideradas personas morales con fines no lucrativos.

Esto significa que estas asociaciones no son contribuyentes del ISR, salvo cuando se ubiquen en alguno de los siguientes supuestos:

• Perciban ingresos por los siguientes conceptos:
  1. Enajenación de bienes
  2. Intereses
  3. Premios
• Enajenen bienes distintos de su activo fijo o presten servicios a personas distintas de sus miembros o socios, siempre que dichos ingresos excedan del 5% de los ingresos totales en el ejercicio.

Estas asociaciones deben determinar el remanente distribuible de sus integrantes en los términos de Ley, según lo establece el artículo 79 en su penúltimo párrafo, así como los párrafos 1 y 2 del Artículo 80 de la Ley.

Impuesto al Valor Agregado
El caso del Impuesto al Valor Agregado (IVA), el Artículo 33 del Reglamento de la Ley establece que “tratándose de las cuotas que aporten los propietarios de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en condominio o a cualquier otra modalidad en la que se realicen gastos comunes, que se destinen para la constitución o el incremento de los fondos con los cuales se solventan dichos gastos, el impuesto se causa sólo por la parte que se destine a cubrir las contraprestaciones de la persona que tenga a su cargo la administración del inmueble”.

Para efectos de IVA únicamente se considera gravada la parte de las cuotas destinadas a pagar los servicios de administrador. En este caso el IVA se trasladaría en las cuotas que se cobran a los condóminos o vecinos.

Por supuesto, el IVA que en su caso se pague por los servicios del administrador será acreditable.

Contabilidad
Hasta antes de 2015, de acuerdo con el artículo 106 del Reglamento de la Ley del ISR vigentes hasta el 8 de octubre de 2015, estas asociaciones podían llevar contabilidad simplificada, que consistía en llevar un libro de ingresos, egresos y de registro de inversiones y deducciones.

Con la publicación del nuevo Reglamento de la Ley del ISR, vigente a partir del 9 de octubre de 2015, este artículo fue excluido y no se contempla más esta facilidad, por lo que resulta necesario que esas asociaciones lleven su contabilidad en los términos aplicables y cumplir con las obligaciones correspondientes.

Recomendaciones
Quienes deseen constituirse en una Asociación Civil, además deben considerar aspectos administrativos y de organización, no deben omitir estudiar los puntos antes expuestos, pues la Asociación será un ente jurídico con obligaciones fiscales, las cuales deben cumplirse adecuadamente para evitar riesgos que en un futuro se conviertan en multas, recargos e, inclusive, en créditos fiscales.