Tratamiento de nuda propiedad y usufructo
Existen varias consideraciones en torno al desmembramiento de los atributos de la propiedad, que son los siguientes:
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- El valor del derecho de usufructo es considerado ingreso acumulable.
- Informativas que deben presentar los fedatarios.
- Reglas para determinar la ganancia en enajenación de la nuda propiedad o usufructo de un bien.
- Inversiones
Derecho de usufructo como ingreso acumulable
De acuerdo con la fracción XII del Artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR), se considera como ingreso “la consolidación de la nuda propiedad y el usufructo de un bien”.
El ingreso acumulable será el valor del derecho de usufructo al momento en que se consolide la nuda propiedad y el usufructo de un bien. El valor del derecho de usufructo será el que se determine en el avalúo que se deberá practicar por persona autorizada por las autoridades fiscales.
El nudo propietario deberá realizar dicho avalúo, acumular el ingreso y presentar la declaración correspondiente.
Informativa a presentar por fedatarios
Conforme a la fracción XII del Artículo 18 de la Ley del ISR, los notarios, corredores, jueces y demás fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, deberán informar sobre dicha situación a la autoridad fiscal.
La información se deberá presentar mediante declaración dentro de los treinta días siguientes a la fecha en que se haya realizado la operación referida, según determine el Servicio de Administración Tributaria a través de reglas de carácter general.
Determinación de la ganancia por la enajenación de la nuda propiedad y el usufructo de un bien
El Artículo 19 de la Ley del ISR, que establece el mecanismo para determinar la ganancia en la enajenación de la nuda propiedad de un bien o del usufructo de este, señala que la ganancia será igual al resultado el precio obtenido (de la nuda propiedad o del usufructo) menos el monto original de la inversión en la proporción del precio que corresponda al atributo transmitido conforme al avalúo.
La “proporción del precio” se refiere al resultado de tomar el precio del atributo (usufructo o nuda propiedad) entre el valor de la totalidad del bien, expresado en porcentaje después de multiplicarlo por 100.
En términos aritméticos, se expresaría de la siguiente forma:
| Operación para determinar la “proporción del precio”. | |
| Precio del atributo | |
| / | Valor correspondiente a la totalidad del bien (usufructo + nuda propiedad) |
| = | Cociente |
| x | 100 |
| = | Proporción del precio, expresada en porcentaje. |
El avalúo referido en un inicio se debe practicar por persona autorizada por las autoridades fiscales.
Deducción de usufructo de bienes inmuebles
La adquisición del derecho de usufructo sobre un bien inmueble se considerará activo fijo, y el derecho de usufructo constituido sobre un bien inmueble será deducible a una tasa máxima de 5%.
Aunque no está explícitamente en el texto de la Ley, la Exposición de Motivos que dio origen a esta reforma señala que, tratándose del nudo propietario, éste podrá efectuar la deducción correspondiente una vez que esté en posibilidad de usar el bien inmueble al consolidarse los atributos de la propiedad.
Lo anterior se regula en el tercer párrafo, Artículo 32, y la adición de la fracción XV al Artículo 34, Ley del ISR.
